Efektívna ochrana susedských práv

Susedské vzťahy sú prirodzenou súčasťou bežného života väčšiny ľudí. Do kvality bývania, prípadne iného užívania nehnuteľností, však najintenzívnejšie zasahujú obyvateľom (resp. užívateľom) nehnuteľností v bytových domoch. Pretože s vlastníctvom bytu, resp. nebytového priestoru v bytovom dome, je nevyhnutne spojené aj spoluvlastníctvo spoločných častí a spoločných zariadení, sused vlastníka/užívateľa bytu alebo nebytového priestoru je osobou spôsobilou ovplyvniť celkové bývanie toho ktorého vlastníka/užívateľa v oveľa vyššej miere ako je tomu pri užívaní rodinného domu.

Vzťahy medzi vlastníkmi a užívateľmi nehnuteľností v bytovom dome mnohokrát nie sú ideálne. Vznik napätých situácií ústiacich do konfliktov tam, kde sa ľudia vzájomne ovplyvňujú, resp. medzi sebou spolupracujú, však nie je s ohľadom na spoločenský charakter týchto vzťahov ničím neprirodzeným. Príčiny konfliktov vznikajúcich medzi obyvateľmi bytových domoch majú nesmierne rozmanitý charakter. Na tomto mieste potom vyvstáva otázka: ,,Kde možno nájsť komplexnú úpravu všetkých práv a povinností zodpovedajúcu susedským vzťahom?“ Jednotlivé práva a povinností vlastníkov (užívateľov) nehnuteľností, ktoré sú súčasťou bytového domu, možno nájsť v právnych predpisoch, konkrétne v Občianskom zákonníku a Bytovom zákone, ale aj v nelegislatívnych aktoch, akými sú etické kódexy vlastníkov nehnuteľností v bytovom dome, prípadne domové poriadky.

Ako riešiť susedské spory?

Na riešenie problematiky susedských sporov možno nazerať v dvoch rovinách. Prvou z uvedených rovín je rovina preventívna, ktorá zahŕňa najrôznejšie druhy opatrení zamerané na predchádzanie vzniku konfliktov. Druhou rovinou je rovina praktická, predstavujúca konkrétne riešenia, ktoré je potrebné uplatniť vtedy, ak už k vzniku konfliktu medzi jednotlivými vlastníkmi došlo. V susedských vzťahoch (ako napokon vo všetkých spoločenských vzťahoch) je rozumné predchádzať vzniku konfliktov, t.j. akcentovať na preventívnu rovinu riešenia. V rámci prevencie susedských sporov v bytovom dome zohráva kľúčovú úlohu predovšetkým zástupca vlastníkov, ktorý je v zmysle ustanovenia § 8a Bytového zákona povinný informovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o činnosti správcu, ale aj o dôležitých otázkach prevádzky domu. Zástupca vlastníkov je tiež povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v súlade so zmluvou o výkone správy. V rámci uvedeného je však nevyhnutné uvedomiť si, že na to, aby bol zástupca pri predchádzaní susedským konfliktom efektívny, v rámci plnení svojich úloh by sa nemal stavať do pozície akéhosi ,,šéfa bytového domu“. Zástupca by mal byť v prvom rade sprostredkovateľom, resp. mediátorom, a to nie len vo vzťahu medzi správcom a vlastníkmi, ale aj vo vzťahoch medzi vlastníkmi navzájom. Prostredníctvom svojho mediačného pôsobenia môže potom zmierňovať aj prípadné napätie medzi jednotlivými vlastníkmi. Nanešťastie, nie vždy pomôže riešenie formou prevencie. Preto je na mieste ďalšia otázka: ,,Čo robiť v prípade, ak konflikt odzrkadľujúci susedský spor, už vznikol?“ V tomto smere je potrebné pristúpiť k riešeniu susedských sporov v praktickej rovine, formou konkrétnych opatrení, ktoré možno rozdeliť do dvoch podskupín. Prvú podskupinu reprezentujú opatrenia zamerané na riešenia konvenčné, medzi ktoré možno zaradiť vyhodnotenie príčiny vzniku sporu a následný pokus o ústnu dohodu a úpravu vzájomných práv užívateľov nehnuteľností v domovom poriadku. Konvenčné riešenia však na odstránenie sporov so susedmi mnohokrát nestačia. Vtedy je potrebné pristúpiť k opatreniam druhej podskupiny, ktorá je zastúpená možnosťami riešenia susedských sporov upravenými v právnom poriadku. Takými sú predovšetkým svojpomoc, ochrana obce, žaloba na súd, návrh na nariadenie predaja bytu a v extrémnych prípadoch dokonca aj podanie oznámenia o spáchanom priestupku alebo trestnom čine orgánom činným v trestnom konaní. Prednosť by mali mať vždy konvenčné, resp. ľudské riešenia, nakoľko na rozdiel od riešení právnych nie sú spojené so zvýšeným rizikom vyostrenia konfliktu.

Postup efektívneho riešenia sporu.

V dôsledku rozmanitosti susedských vzťahov dochádza v spoločnosti k rôznym druhom zásahov do susedských práv. Susedské nezhody sú často veľmi nepríjemnými stretmi názorov, ktoré spravidla prerastajú do dlhodobých a vyhrotených sporov. Každý z vlastníkov by sa mal správať tak, aby v čo najnižšej miere zasahoval do práv suseda. Konanie susedov by malo byť v súlade s dobrými mravmi, s rozumnou mierou určitej spoločenskej únosnosti a vzájomnej tolerancie. Pre porušenie zákonom ustanovených pravidiel správania sa predpokladá, aby rozpor s dobrými mravmi bol dostatočne výrazný, spoločensky jasný a zrozumiteľný. Právny poriadok poskytuje rôzne druhy právnej ochrany. Dožadovanie sa ochrany by však malo sledovať určitý stupeň, a to podľa závažnosti konkrétneho zásahu. Nebude vždy potrebné domáhať sa ochrany na súde, ak je túto ochranu možné poskytnúť prostredníctvom iných orgánov, ako sú napríklad obce. Súdna ochrana by mala byť až posledným stupňom ochrany porušených práv. Štátne orgány ako aj samotní účastníci právnych vzťahov by sa mali prioritne usilovať o riešenie sporov vzájomnou dohodou, nakoľko je v praxi najjednoduchším a najnenáročnejším prostriedkom. V prípade, ak toto riešenie zlyhá, je na mieste uplatniť represívne opatrenia voči konaniu vlastníka (užívateľa) nehnuteľnosti zo strany autoritatívneho, t. j. nadradeného orgánu.

Finlegal services, s.r.o.
Gajova 4811 09 Bratislava
www.finlegal.sk